一、 锦和商管2025年盈利概况

2025年，锦和商管营业收入9.47亿元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润为 -1.19亿元，同比下降905.66%，这是公司上市以来首次出现年度亏损。扣除非经常性损益的净利润为 -2.18亿元，上年同期为 -0.96亿元，亏损规模进一步扩大，说明公司主营业务盈利能力持续承压，非经常性损益也难以覆盖主业亏损。每股收益指标全面转负，股东每股收益大幅缩水。

二、 盈利下滑原因剖析

（一）外部环境压力

  1. 城市更新政策红利未达预期 尽管2025年中央及地方持续出台城市更新支持举措，行业长期市场空间广阔，但短期政策落地效果未及预期。商办市场整体供需失衡，租赁需求疲软，核心城市商办市场空置率上升，上海优质写字楼月租金同比下降3.4%，市场环境恶化导致公司未能充分享受政策红利。
  2. 商办市场竞争激烈 城市更新赛道企业分化加剧，行业竞争日趋激烈。上游项目资源获取难度加大，下游租户需求疲软，租金水平承压。同时，行业新增供应持续释放，部分区域商用物业空置率上升，公司招商及运营难度进一步加大。
  3. 宏观经济不确定性 受宏观经济情况及行业周期性影响，企业扩张需求放缓，商办市场需求疲软。公司核心业务聚焦城市老旧物业、低效存量商用物业的定位、改造与运营，宏观经济下行导致企业对商办物业的租赁需求下降，租金水平承压。

（二）内部经营问题

  1. 项目结构调整阵痛 公司2025年推进聚焦高效益项目的战略，主动终止或退出部分低效承租项目，导致在管项目规模出现下滑。2024年末，公司在管项目73个，在管面积约140万平方米；2025年末，在管项目缩减至68个，在管面积降至132.8万平方米，较2024年分别下降6.85%、5.14%，核心系低效项目退出导致规模收缩，营收规模随之下滑。
  2. 以价换量策略成效有限 招商方面，公司采取以价换量策略，2025年末整体出租率提升至86.2%，较年初上升1.0个百分点，体现出较强的招商运营功底，但核心城市商办市场租金下行压力显著，边际租金成交单价下行导致运营效益下滑，未能改善盈利状况。
  3. 区域发展不均衡 从区域表现来看，上海作为核心市场贡献7.69亿元营收，占总营收的81.20%，但同比下滑7.58%，是整体营收下滑的主要拖累项；北京区域实现营收1.19亿元，同比增长4.63%，成为唯一营收正增长的区域；杭州、南京区域营收分别同比下滑5.89%、2.36%，整体表现疲软。上海商办市场供大于求的格局短期内难改，租金下行压力仍将延续，对公司整体盈利造成较大影响。
  4. 技术投入不足，赋能能力有限 公司技术投入未增反降，技术赋能短板进一步凸显，这是制约运营效率提升的重要因素。2024年公司研发投入218.61万元，研发人员5人，占总人数比例0.96%；2025年研发投入降至215.14万元，同比下降1.59%，研发人员增至7人，占总人数比例1.48%，虽人员配置略有优化，但投入规模仍极低，占营业收入比例仅0.23%，未形成有效技术迭代支撑。智慧园区管理系统升级进度滞后，未能通过数字化手段优化运营效率、降低人力成本，在行业数字化转型加速背景下，技术竞争力薄弱，进一步加剧运营成本压力。
  5. 资产减值计提影响 报告期内，公司采取以价换量政策，部分项目边际租金成交单价下行，基于谨慎性原则，对相关资产进行年末减值测试，拟对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备，同时以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。资产减值计提对公司净利润造成较大冲击，进一步加剧了盈利下滑态势。

三、 快速盈利建议

（一）优化项目结构，提升运营效率

  1. 加大优质轻资产项目拓展 继续推进轻资产转型，聚焦核心城市核心区位的优质受托运营项目，加大拓展力度。轻资产项目无需承担重资产运营的成本压力，能够有效提升公司的资产回报率和现金流状况。同时，借助公司的品牌优势和运营经验，提高轻资产项目的盈利水平。
  2. 深度挖掘存量项目潜力 对现有在管项目进行全面梳理，深入挖掘存量项目的增值潜力。通过优化租户结构、提升物业服务质量、增加配套服务设施等方式，提高项目的租金水平和出租率。针对不同项目的特点，制定个性化的运营策略，提升项目的运营效益。
  3. 加强成本管控 持续推进成本管控措施，优化管理流程，降低运营成本。在销售费用、管理费用、财务费用等方面进一步压缩开支，提高资金使用效率。加强对项目改造、招商运营等环节的成本控制，避免不必要的浪费。

（二）强化招商能力，提高租金水平

  1. 优化招商策略 根据市场需求和项目定位，调整招商策略，精准定位目标客户群体。加强对优质客户的引进和培育，提高租户的质量和稳定性。同时，灵活运用租金优惠、免租期等招商政策，在保证出租率的前提下，尽可能提高租金水平。
  2. 提升品牌影响力 借助公司的品牌优势，加大市场推广力度，提升品牌知名度和美誉度。通过举办行业活动、参与公益事业等方式，树立良好的企业形象，吸引更多优质客户入驻。
  3. 加强客户关系管理 建立完善的客户关系管理体系，加强与租户的沟通和互动，及时了解租户的需求和意见，提高租户的满意度和忠诚度。通过提供优质的物业服务和增值服务，增强租户的粘性，降低租户流失率。

（三）加快技术创新，赋能业务发展

  1. 加大研发投入 增加研发投入，加快智慧园区管理系统的升级和优化，提升数字化运营能力。通过数字化手段优化招商、运营管理流程，提高运营效率，降低人力成本。同时，加强对新技术、新模式的研究和应用，为公司的业务发展提供技术支撑。
  2. 培养技术人才 加强技术人才的引进和培养，打造一支高素质的技术研发团队。建立健全人才激励机制，吸引和留住优秀的技术人才，为公司的技术创新提供人才保障。

（四）优化区域布局，降低单一市场依赖

  1. 拓展新区域市场 在巩固上海、北京等核心城市市场的基础上，积极拓展杭州、南京等新一线和二线城市的市场。这些城市的经济发展潜力较大，商办市场需求增长较快，能够为公司的业务发展提供新的增长点。
  2. 加强区域协同发展 各区域项目之间要加强协同合作，实现资源共享、优势互补。通过建立区域联动机制，提高公司整体的运营效率和市场竞争力。同时，根据不同区域市场的特点，制定差异化的发展策略，提高公司在各区域市场的适应能力。

（五）加强风险管理，稳健经营

  1. 加强资产质量监控 建立健全资产质量监控体系，定期对公司的资产进行评估和分析，及时发现和解决资产减值问题。加强对使用权资产、商誉等资产的管理，合理计提资产减值准备，避免资产减值对公司盈利造成过大影响。
  2. 优化债务结构 合理调整债务结构，降低短期债务占比，优化债务期限结构，避免短期偿债压力过大。同时，加强与金融机构的沟通和合作，拓宽融资渠道，降低融资成本，保障公司的资金安全。
  3. 加强应收账款管理 建立健全应收账款管理制度，加强对客户信用的评估和管理，合理控制应收账款规模。加强应收账款的催收力度，提高资金回笼速度，降低坏账风险。